Как купить квартиру в Хабаровске. Пошаговое руководство.

1. С ЧЕГО НАЧАТЬ?

Для чего вам нужна недвижимость?
Люди покупают квартиры, чтобы жить в них, чувствовать себя защищенными и уверенными в собственном будущем. В то время как система найма жилья удобна для тех, кто часто переезжает из города в город из-за работы или активного образа жизни. Приобретение собственной недвижимости – это шаг к определенной стабильности в будущем.

При покупке жилплощади будущий собственник определяет одну из следующих потребностей:
1. Покупка первой квартиры.
2. Расширение уже существующей жилплощади.
3. Приобретение недвижимости ради инвестиций.

Зачем вам недвижимость? Этот вопрос – первый, который стоит задать себе, решаясь на такую крупную покупку, как квартира. Собираетесь ли вы жить там сами, или планируете превратить свое приобретение в дополнительный источник дохода?

Если вы выбираете квартиру для себя, главный критерий – это комфорт для вас и вашей семьи. Может быть, ваша мечта – это большие светлые комнаты, просторная лоджия и нестандартная планировка? Или высокие потолки, окна на обе стороны квартиры и расположение в историческом центре города? Или, быть может, престижный «пентхаус» в высотке современной планировки, которую только что закончили строить? В любом случае, ваша квартира должны быть удобной, уютной и подходящей именно вам.

В качестве инвестиционного актива недвижимость утратила большую часть своей выгодности: если с 2010 года квадратные метры ежегодно дорожали на 5-8 %, то уже в 2014 году начался постепенный спад цен. Однако жилплощадь, купленная на стадии строительства, и сегодня поможет частично сохранить деньги, вложенные в нее, от инфляции, а также обеспечить будущее. Многие хабаровчане сегодня приобретают квартиры для того, чтобы подготовить старт для самостоятельной жизни своих детей. Пока представители юного поколения подрастают, собственники сдают жилплощадь в аренду, оплачивают с вырученных денег коммунальные платежи, налоги и ипотеку. В итоге, к совершеннолетию новый гражданин получает свое жилье.

Таким образом, заработать на покупке большие деньги маловероятно, но создать базу для дальнейшей комфортной жизни – реально.

Какая она, ваша будущая квартира?
Выбирая себе жилье, будущий собственник, как правило, в первую очередь выбирает район, где он будет жить. На сегодняшний день подобрать нужную квартиру можно в любом из районов Хабаровска.

Центральный район. Одновременно сердце деловой активности Хабаровска, где бурлит жизнь, и тихие улицы исторического центра города. Это контраст новостроек самого современного дизайна и охраняемых памятников архитектуры, некоторым из которых более ста лет. Центральный район отличают пешая доступность к большинству социальных, культурных и развлекательных объектов и самый крупный узел муниципального транспорта. Жить в этом районе считается престижным, а большинство домов располагают благоустроенными дворами с современными детскими площадками. Кроме того, в центре города находятся самые популярные места массового отдыха.

Кировский район – территория города, которая по Амурскому бульвару граничит с Центральным районом. Наряду с крупными объектами промышленности («Хабаровский нефтеперерабатывающий завод, «Дальдизель», ТЭЦ-2) здесь расположено одно из крупнейших спортивных сооружений города – стадион имени Ленина. Цены на жилье (в том числе и на съемное) здесь средние. Но это единственный муниципальный округ, в котором отсутствуют крупные супермаркеты. Кроме этого, в некоторые микрорайоны сложно добраться на общественном транспорте из-за небольшого числа маршрутов.

Краснофлотский район. В этом районе города много учебных заведений: ТОГУ, топографический и автодорожный техникумы, Хабаровский госуниверситет экономики и права и другие. Значительная часть людей, проживающих в этом районе – студенты, поэтому здесь без проблем можно сдать в аренду жилплощадь. Кроме того, Краснофлотский район считается одним из экологически чистых в Хабаровске из-за большого количества зеленых насаждений и минимального числа промышленных объектов.

Индустриальный район – это ядро промышленности в Хабаровске. Большинство заводов – от строительных до пищеперерабатывающих – располагаются тут. По соседству с ними – оптовые базы, склады и две самые активные магистрали города: улицы Краснореченская и Пионерская. Неблагоприятная экологическая обстановка сказывается на стоимости жилья – она тут одна из самых низких.

Железнодорожный район – самая крупная часть Хабаровска. Она включает в себя основные транспортные узлы города: авто - и железнодорожный вокзалы, а также аэропорт. Также на его территории самые крупные медицинские учреждения краевого статуса. К Железнодорожному району на карте Хабаровска относятся Авиагородок и поселок имени Горького, а также ряд коттеджных поселков. Преимущество этой территории в доступности для владельцев личного транспорта. Через нее проходят крупные городские магистрали: проспект 60-летия Октября, Восточное шоссе и основная улица Хабаровска – Карла Маркса.

Возраст дома
Приобретая недвижимость, важно учесть возраст дома, в котором будет располагаться ваша будущая квартира. Рассмотрим подробнее все, что представлено на актуальном рынке недвижимости нашего города.

«СТАЛИНКА», 1930 – 1950-е годы
Просторные светлые комнаты, большие окна, высокие потолки (более 3 метров), удобная планировка, практически ровные стены, качественные стройматериалы (кирпич) и шумоизоляция. Если такие дома расположены в центральной части города - как правило, они являются памятниками архитектуры и культуры. Некоторые квартиры в таких домах использовались как коммунальные. Кое-где до сих пор сохранились совмещенные санузлы с устаревшей сантехникой.
Недостатки: Возраст строений, старые коммуникации, деревянные перекрытия (осложняет ремонтные работы)

«ХРУЩЕВКА», 1955 – 1963-й годы
Низкая стоимость, хорошая теплоизоляция. Как правило, в таких домах отсутствуют лифт и мусоропровод.

Недостатки: Слабая звукоизоляция, маленькие комнаты и кухня (чаще всего смежные), совмещенный санузел, низкие потолки (2,5 метра)

«БРЕЖНЕВКА», 1963 – 1970-е годы
Лифт и мусоропровод, отсутствие проходных комнат, удобная планировка, ровные поверхности (благодаря панельному строительству).Может потребоваться установка дополнительного теплового оборудования.

Недостатки: Маленькие кухня и санузел, плохая звукоизоляция, холод (особенно в угловых квартирах), риск просадки бетонного пола

«НОВАЯ ПАНЕЛЬ», 1980 – 1990-е годы
Просторные кухни, высокие потолки (2,7 метра), в некоторых домах два лифта (пассажирский и грузовой), «черная» лестница с проходом через балконы. Нужно обратить внимание на материал стен и состояние крыши.

Недостатки: Некачественная электропроводка, проблемы с подачей воды на последние этажи.

НОВОСТРОЙКА, 2000 г. – по настоящее время
Сравнительно низкая стоимость с возможностью рассрочки платежа (на 20-40 % дешевле, чем на вторичном рынке), возможность индивидуальной планировки и отделки, контроль процесса строительства, наиболее чистая покупка с юридической точки зрения. Нужно будет дождаться окончания строительства (2-3 года после покупки).

Недостатки: Строительный шум от соседей, сложности с покупкой в ипотеку.

Основные характеристики, которые определяют качество и класс жилья:
— технология строительства;
— этажность;
— фасадная отделка;
— метраж квартир и удобство планировки;
— местоположение, в том числе экологическая и транспортная составляющие;
— качество отделки и инженерных решений;
— наличие парковки и количество парковочных мест;
— состояние придомовой территории;
— охрана и безопасность.

По совокупности этих факторов все новостройки подразделяются на две категории – массовоежилье и жилье повышенной комфортности. В свою очередь каждая категория делится на классы. Массовый, бюджетный сектор включает квартиры эконом- и комфорт-класса, а проекты повышенной комфортности квартиры бизнес- и элит-класса. Рассмотрим их подробнее.

ЭКОНОМ-КЛАСС
Расположение: Удаленные от центра районы, экологически неблагоприятные территории, окраина города

Серийные проекты (один и тот же стандартный проект возведения дома используется в нескольких жилых комплексах). Дешевые материалы и технологии (панельные, монолитно-блочные, монолитно-каркасные дома). Высота потолков до 2,5 метра. Типовая планировка, без отделки или социальный ремонт.

Плюсы: Низкая цена (рассчитано на льготные категории граждан). Самые недорогие новостройки на рынке недвижимости.

Недостатки: Небольшой метраж, зачастую – отсутствие придомовой парковки, минимальное обустройство двора. Не предусмотрены помещения для консьержей.

КОМФОРТ-КЛАСС (ОН ЖЕ — УЛУЧШЕННЫЙ ЭКОНОМ-КЛАСС)

Расположение: Любой район

Панельные, монолитно-блочные, монолитно-каркасные дома. Высота этажа от 2,5 до 2,7 метров. Типовые планировка и отделка. Возможны применение индивидуальных архитектурных решений и свободная планировка.

Плюсы: Грамотная организация придомовой территории, наличие парковки во дворе, возможность выбора планировки даже в однокомнатной квартире

Недостатки: Цены на 10-15 % выше жилья эконом-класса

БИЗНЕС-КЛАСС
Расположение: Центр города, лесопарковая зона

Монолитно-каркасные, монолитно-кирпичные, кирпичные дома. Высота этажа не менее 2,7 метра. Закрытая придомовая территория.

Жилье выше среднего качества, рассчитанное на состоятельных людей, ценящих высокие стандарты жизни и безопасности. Индивидуальный архитектурный проект, придающий дому «собственное лицо».

Плюсы: Экологически чистый (благополучный) район, разнообразная планировка, большая площадь квартир и комнат, благоустроенная придомовая территория, наличие наземной и подземной парковки, проектирование нескольких лифтов в здании. Возможность отделки «под ключ». Отделка мест общего пользования высококачественными материалами. Применение современных строительных технологий.

Недостатки: Цены на 30-40 % выше жилья комфорт-класса

ЭЛИТ-КЛАСС
Исторический центр города, экологически чистый район

Монолитный каркас дома или кирпичная кладка. Высота этажа не менее 3 метров. Закрытая придомовая территория.

Плюсы: Индивидуальные планировка и внешний облик дома с учетом пожеланий заказчиков и особенностей местности. Возможность отделки «под ключ» по оригинальному дизайнерскому проекту. Круглосуточная охрана дома и парковочных площадок.

Недостатки: Цены на 30-50 % выше жилья бизнес-класса

В отличие от вторичного жилья, где чаще всего уже выполнен неплохой ремонт, а иногда есть и мебель от предыдущих владельцев, на обустройство в «первичной» квартире придется потратиться: ремонт, покупка мебели и техники. Но эти вложения вскоре окупаются, так как стоимость недвижимости ежегодно растет в цене и, чем более благоустроено жилье, тем выгоднее его можно продать. К тому же, сейчас многие застройщики учитывают при возведении и подготовке квартир пожелания своих клиентов: можно заказать не только индивидуальную планировку, но даже отделку и обстановку. Эти дополнения включены в стоимость квадратного метра. Кроме того, покупка квартиры в новом доме позволит владельцу сэкономить на оплате за его обслуживание.

Благодаря современным строительным материалам и технологиям, жилье в новостройках отличается хорошей теплоизоляцией. Качественно оборудованная система коммуникаций позволяет не переплачивать за коммунальные услуги, чем не могут похвастаться дома «в возрасте». Таким образом, покупка квартиры в строящемся доме (на первичном рынке недвижимости) более выгодна – в первую очередь, в ценовом вопросе, а также с учетом требований к комфорту и с юридической точки зрения.

Что должно быть рядом?
Кроме возраста вашего будущего жилья, нужно учесть такие важные моменты, как окружающая его среда. Хабаровск – быстро растущий город, ежегодно на его территории начинается строительство новых жилмассивов и целых микрорайонов. Зачастую застройщики сначала возводят жилые дома, а затем начинают работу над инфраструктурой.

— Благоустроенная придомовая территория (парковочные места, оборудованная детская площадка, озелененный двор)
— Близость социальных объектов (следует обратить внимание на наличие рядом с домом магазинов, банкоматов, школ, детских садов, медицинских учреждений, спортивных и других объектов, которыми мы часто пользуемся)
— Благоприятная экологическая обстановка

Не стоит забывать и об экологическом фоне вашего будущего жилья. Расположение дома, в котором вы покупаете квартиру, рядом с бульваром, парком отдыха или сквером, имеет дополнительные преимущества. Хабаровчане, которые приобретают жилую недвижимость в зоне «зеленых легких» города, дышат более чистым воздухом: расположение квартиры в экологичной зоне благотворно влияет на здоровье всей семьи. Кроме этого, появляется еще одно место, где можно погулять с детьми, не уезжая далеко от собственного дома.

2. ВЫБОР СДЕЛАН! ГОТОВИМСЯ К ПОКУПКЕ.

Итак, вы определились, для чего вам нужно приобрести квартиру. Из множества вариантов выбрали наиболее приемлемые для вас район города и возраст будущего дома. Представляете, каким должно быть ваше жилье. Следующий шаг – решить, займетесь ли вы оформлением сделки сами или обратитесь за помощью к профессионалам. В сфере купли-продажи недвижимости операции с жильем сопровождают риэлторы.

Хороший риэлтор – это знания, связи и опыт. Он контролирует каждый этап покупки вашей жилплощади, контактирует с юристами, банковскими специалистами, оценщиками, застройщиками, представителями органов опеки. Таким образом, повышается надежность покупки и обеспечивается юридическая чистота сделки.

Итак, вам не нужен риэлтор, если:
— Вы покупаете жилье на первичном рынке у застройщика
— у вас есть опыт покупки или продажи жилой недвижимости;
— вам предстоит так называемая «простая» сделка купли-продажи за наличность (без обмена и размена, ипотеки, сертификатов и материнского капитала, разделения жилья на доли и других дополнительных сложностей);
— вы сами – риэлтор.

Вам может потребоваться риэлтор, если:
— вы впервые покупаете недвижимость и хотите быть уверены в юридической чистоте сделки;
— вам сложно найти подходящий именно вам вариант квартиры самостоятельно.

Вам нужен риэлтор, если:
— предстоит сложная (многоступенчатая) сделка купли-продажи;
— у вас нет времени сопровождать сделку самостоятельно;
— вы привыкли доверять профессионалам.

Выбираем специалиста
Вместо риэлтора помочь оформить сделку может юрист. Но в этом случае необходимо выбрать грамотного специалиста, который работает именно в сфере купли-продажи недвижимости.
Искать профессионала, который будет сопровождать покупку вашего жилья, лучше всего по рекомендациям знакомых, которые обращались к этому специалисту относительно недавно: в последние год-два. Кроме этого, найти специалиста помогают отзывы в сети Интернет и рекламные объявления.

Вашим помощником в покупке квартиры может стать как риэлтор/юрист, работающий на себя, так и сотрудник компании, которая занимается различными сделками с недвижимостью. Разница между профессионалами, один из которых независим, а второй представляет услуги фирмы, заключается в сумме комиссии, которую они возьмут за свои услуги. «Частный» риэлтор обойдется вам дешевле. С другой стороны, компанию проще привлечь к ответственности в судебном порядке, если ее представители провели сделку с нарушениями. Не стоит забывать и о том, что лица, которые осуществляют частную практику в этой сфере, могут заниматься ею незаконно: не оформлены как индивидуальные предприниматели, не платят налоги и , соответственно, не несут ответственности перед потребителями.

Если вы приняли решение работать с риэлтором, обратите внимание на следующие нюансы:
— обязательно оформите договор сотрудничества. До подписания бумаг определите сумму возможных расходов, аванс и общий размер вознаграждения риэлтору и другие комиссии. Озвучьте стоимость вашей будущей сделки – ту сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Составьте список услуг, для которых вам необходима помощь риэлтора и сроки их исполнения. Все это нужно отразить в договоре.
— если вам предлагают подписать типовой договор сотрудничества, не спешите. Внимательно его прочитайте. Вы имеете право добавить или удалить пункты соглашения (лучше всего это делать с юристом).
— запросите отзывы реальных клиентов, которые могут подтвердить квалификацию риэлтора. Если ваш специалист – сотрудник фирмы по сделкам с недвижимостью, обратите внимание на книгу жалоб и предложений: не мелькает ли в ней имя вашего риэлтора?
— ведите переговоры и оформляйте документы не тет-а-тет со специалистом, приглашайте с собой свидетелей.
— не отдавайте риэлтору свой паспорт и не подписывайте генеральных доверенностей. Если вас к этому вынуждают – откажитесь от услуг таких специалистов.

3. ВЫБИРАЕМ КВАРТИРУ

Вы точно знаете, какая квартира вам нужна. Выбрали грамотного специалиста, который поможет оформить сделку купли-продажи или уверены, что справитесь самостоятельно. Следующий шаг – поиск вашего будущего жилья и подготовка к оформлению сделки.

Анализируем рынок жилой недвижимости.
В первую очередь покупатель квартиры обращает внимание на стоимость жилплощади. На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в Хабаровске (по данным Федеральной службы государственной статистики) колеблется в зависимости от класса постройки, а также возраста дома. Ниже в таблице мы приводим данные за III квартал 2016 года.

В то время как стоимость типовых квартир и жилплощади среднего качества на первичном и вторичном рынке практически не отличается, жилье высокого класса после перехода на вторичный рынок существенно дорожает. Поэтому приобретать квартиру в современном доме, который построен с использованием высококачественных материалов, по новейшим технологиям, выгоднее в процессе строительства здания.

Выбираем удобные условия и варианты продажи квартиры.
Сегодня, благодаря различным социальным программам и государственным мерам поддержки, а также конкурентоспособным банковским продуктам, приобрести жилье можно с помощью различных операций. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ
Покупка жилплощади за собственные деньги, без привлечения сторонних организаций.

Как аванс, так и остальная часть суммы покупки передаются либо с использованием банковской ячейки, либо путем перевода на банковский счет.

ИПОТЕКА
Покупка квартиры на деньги банка, предоставленные в кредит под залог покупаемой жилплощади. Сделка в обязательном порядке страхуется. Юридическую чистоту договора купли-продажи проверяет банк. Все расчеты проходят под контролем банка.

Необходим первоначальный взнос из собственных средств (15 % - минимальный взнос, 20% - взнос по программе с государственной поддержкой), банк выдает кредит только на оставшуюся часть стоимости. Пока кредит не будет погашен, недвижимость находится в залоге у банка.

ПОКУПКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА
Покупка квартиры с привлечением средств, которые государство выделяет по сертификату «Материнский капитал» (за рождение второго ребенка). По состоянию на 2016 год, сумма капитала – 453 026 рублей.

Сертификат нельзя обналичить, перевод денег по нему осуществляет Пенсионный Фонд России в течение 2-х месяцев после подачи заявления. При покупке жилплощади собственник обязан выделить долю в квартире всем членам семьи, указанным в сертификате.

ОБМЕН
«Взаимная» купля-продажа двух квартир между двумя собственниками, в том числе с помощью доплаты. Любой вариант расчета.

Сложность в поиске квартиры на обмен. Контроль взаиморасчетов между собственниками в случае оформления обмена с доплатой.

Выбор необходимой и удобной вам формы расчета зависит от того, располагаете ли вы в данный момент нужной суммой денег, а также временем. Если вы покупаете жилье в ипотеку, учитывайте, что у ряда банковских организаций есть свой список критериев к квартире, которую они берут в залог. Не исключено, что вам придется подбирать будущую квартиру с учетом не только собственных интересов, но и требований банка. А при покупке жилья с использованием материнского капитала, кроме того, нужно быть готовым к контакту с органами опеки и попечительства, так как в сделке фигурируют несовершеннолетние дети.
Еще одна важная деталь – определиться, как срочно вам необходимо вступить в право владения жилплощадью. Каждый из вариантов покупки сопровождается определенным сроком подготовки необходимого пакета документов и может занять несколько месяцев. Чем сложнее сделка по приобретению квартиры, тем больше времени придется потратить на то, чтобы ее осуществить.

Выбор строительной компании
Покупая квартиру на первичном рынке, необходимо помнить, что расположение будущего жилья, материалы постройки и цена – не единственное, на что нужно обратить внимание. Немаловажной является репутация строительной организации, которая возводит дом. Чтобы обезопасить себя от излишне долгого ожидания своей квартиры, а также от обмана и потери денег, нужно выбрать надежных строителей с хорошей репутацией и позаботиться о безопасности сделки купли-продажи.

Аргументом в пользу того или иного подрядчика станет репутация учредителей предприятия. Стоит учесть, что над строительством дома работают чаще всего две разных организации — застройщик и генеральный подрядчик. В то время как первый разрабатывает проект, привлекает финансирование и занимается продажей недвижимости, второй отвечает непосредственно за строительные работы на участке. Если строительная компания имеет долгую историю своего юридического лица, так как у нее на балансе — и строительная техника и большой штат, то застройщик (девелопер) часто под каждый новый проект создает новое юридическое лицо (обычно ООО). Поэтому в первую очередь нужно выяснить, какие люди являются учредителями компании-застройщика. Обычно эти сведения указаны в проектной декларации. Аналогично можно проверить и информацию о генеральном подрядчике.

Как правило, у крупных компаний есть свои сайты, где указаны основные сведения о компаниях, их опыте работы и результатах. Но для того, чтобы составить полное впечатление о предприятии, у которого вы собираетесь покупать свое жилье, нужно обратить внимание и на другие источники.

Одним из таких являются средства массовой информации — в газетах, интернет-СМИ, а также в новостных телепередачах сегодня можно услышать последние новости о той или иной строительной компании, которая успешно занимается своей деятельностью или, наоборот, не выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Не менее важно поинтересоваться мнением людей, которые приобрели жилплощадь именно в этой строительной компании. Отзывы от участников долевого строительства большинства компаний можно найти в интернете.

В Хабаровске на сегодняшний день существует перечень строительных компаний, которые даже в условиях кризиса успешно справляются со своими обязательствами, возводят качественные дома и вовремя передают новые квартиры своим покупателям. Кроме этого, строительные компании стали использовать практику постоянного отчета перед дольщиками. На информационных ресурсах города теперь можно увидеть фотоотчеты, отражающие реальное состояние стройки.

Выбор квартиры: последние шаги
Вы нашли подходящего по всем критериям застройщика? Проанализировали его предложения на рынке жилья? Теперь необходимо составить список квартир, которые удовлетворяют вашим представлениям о комфорте и удобстве, устраивают по цене и расположению, а также максимально удобны в оформлении сделки.

Вооружившись списком, можно выходить на контакт с продавцом или его посредником. На этапе предварительной встречи нужно договориться о времени просмотра вашей будущей покупки, а также обсудить все важные формальности. Среди них:
— участие риэлтора и юриста в сопровождении сделки;
— форма расчета, которая устроит и покупателя, и продавца;
— комплектация пакета документов;
— сроки подготовки сделки;
— страхование сделки;
— компенсация покупателя и продавца в случае нарушения сроков сделки (неустойка);
— порядок расторжения договора купли-продажи (по соглашению сторон или в судебном порядке).

4. ВЫБОР СДЕЛАН! ПОКУПАЕМ ЖИЛЬЕ.

Итак, вы нашли квартиру, подходящую именно вам. Договорились с продавцом, и теперь осталось лишь решить необходимые формальности.

Для приобретения недвижимости существует утвержденная процедура оформления документов. Однако, в зависимости от того, где вы покупаете квартиру (на первичном или вторичном рынке), эта процедура различается. Ниже мы рассмотрим каждый из вариантов.

Покупаем квартиру у застройщика (на первичном рынке).
1. Заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДУДС). Такой договор позволит вам защитить себя от двойной продажи одной и той же квартиры, а в случае, если застройщик обанкротится, станет вашей «страховкой» в суде. Заключение ДУДС означает, что у строительной компании есть разрешение на строительство, решены все формальности с земельным участком, где возводят дом.
2. Проверка юридической чистоты недвижимости. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить вам ряд документов – их полный список приведен в Приложении (пункт 1).
3. Регистрация ДУДС в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии). Для этого необходимо передать в ведомство пакет документов (см. Приложение, пункт 2).
После того как вы предоставили пакет документов в Росреестр, нужно получить там расписку о том, что ваши бумаги приняты на государственную регистрацию. Через 5 рабочих дней по предъявлению паспорта и этой расписки Росреестр обязан вернуть вам документы с регистрационной надписью на договоре.
4. Оплата застройщику стоимости квартиры. Важно помнить: передача денег происходит только после того, как ваш договор зарегистрирован.
5. Подписание акта приемки-передачи и получение ключей. От момента оплаты застройщику до этого этапа проходят от нескольких месяцев до нескольких лет. Это зависит от того, на каком этапе строительства вы приобрели квартиру. Передача объекта долевого строительства начинается с уведомления – застройщик направляет его вам по почте. В этом документе указаны дата и время, когда нужно явиться на осмотр достроенной квартиры. В некоторых строительных компаниях предварительно нужно получить смотровой лист – его вам выдадут в офисе застройщика. Если вы выявили недоделки, нужно указать их перечень в смотровом листе или в специально составленном акте. Там же необходимо документально закрепить срок, в течение которого застройщик устранит их.
6. Оформление квартиры в собственность. На эту процедуру уходит от месяца до двух. Для регистрации права собственности на недвижимость мы снова обращаемся в Росреестр с пакетом документов. После подготовки всех необходимых документов можно начинать процедуру оформления права собственности. Для этого следует обратиться в управление Росреестра по месту расположения квартиры с заявлением о государственной регистрации права.
Приняв у вас документы и составив заявление, регистратор оставит на втором экземпляре соответствующую отметку. Срок регистрации права собственности на квартиру отсчитывается с момента принятия заявления до выдачи документов с отметкой о регистрации права и обычно составляет 10 рабочих дней.
7. Заселение. Согласно действующему законодательству, новоселы могут заезжать в квартиру после того, как получат в Росреестре свидетельство о собственности. На практике же зачастую покупатели заселяются в новую квартиру сразу после получения ключей. Если это ваш случай, помните: не стоит приступать к ремонту, а особенно — к перепланировке, пока вы не получили из Росреестра документы, подтверждающие ваши права на квартиру. Кроме того, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, перепланировка без письменного согласия органов местного самоуправления не допускается. Поэтому лучше реализовывать все изменения в квартире (как фактически, так и юридически) на этапе строительстве, прибегая к помощи застройщика.

8. Регистрация по месту жительства. После получения документов о регистрации права собственности необходимо зарегистрировать свое право проживания там. Для этого нужно обратиться в абонентный отдел ЖЭУ или в управление Федеральной миграционной службы и предоставить специалистам «паспортного стола» свидетельство о собственности. Паспорт, заявление на регистрацию и свидетельство о собственности жилого помещения. Регистрация по месту жительства оформляется в течение 10 рабочих дней.

Покупаем квартиру на вторичном рынке.
Чаще всего такая сделка проходит быстрее – в основном, из-за того, что требует меньше хлопот с документами.
1. Просмотр выбранной квартиры. Обращайте внимание на все: дорога к дому и состояние подъезда, чистота на площадках, наличие почтовых ящиков, работа лифта. В самой квартире уделите внимание каждой мелочи: от кранов в ванной до состояния задвижек на лоджии. Вам здесь жить, поэтому не стесняйтесь задавать вопросы и обращать внимание продавца на неисправности и недочеты.
2. После просмотра квартиры и ее выбора нужно проверить юридическую чистоту недвижимости. Для этого продавец должен предоставить вам оригиналы следующих документов:

— Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
— Паспорта владельца, а также его супруги/супруга, если он состоит в браке. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половины владельца на продажу квартиры. Если брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруга/супруги).
— Если среди владельцев есть несовершеннолетние, нужно предъявить свидетельства об их рождении. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья.
— Оригинал справки из ЖЭКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
— Документы, подтверждающие, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке. Узнать об обременениях, залогах, ограничениях и запретах можно из Выписки из Единого государственного реестра прав. Обратите внимание: эта информация актуальна в день предоставления.
— Если в квартире была сделана перепланировка, необходимы документы, подтверждающие ее законность.
— Оформление договора купли-продажи. Этот документ составляется в простой письменной форме. В нем должны содержаться данные, которые позволят однозначно определить данную квартиру – адрес, название, фактическая площадь и назначение, а также цена. В договоре нужно указать всех лиц, которые зарегистрированы в квартире, то есть имеют право пользования ею. Обратите внимание: если в квартире, которую вы покупаете, зарегистрированы несовершеннолетние дети, или она находится в долевой собственности, договор купли-продажи обязательно нужно заверить у нотариуса.
— Внесение аванса. Если вы перечисляете аванс на счет продавца или передаете ему сумму наличностью, необходимо взять расписку о получении этих средств. Альтернативой может стать размещение всей суммы, указанной в договоре купли-продажи, в абонированной банковской ячейке на время оформления документов.
— Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Оформляется так же, как и в случае с покупкой квартиры на первичном рынке, разница – в размере государственной пошлины. Для сделки на вторичном рынке сейчас она составляет 2 000 рублей.
— Акт приема-передачи объекта. На этом этапе продавец официально передает вам купленную квартиру. К этому моменту должны быть соблюдены следующие условия:
— Квартира освобождена от вещей прежних владельцев,
— Новым хозяевам передан комплект ключей,
— собраны документы, подтверждающие отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д.,
— лицевые счета прежних хозяев закрыты,
— прежние владельцы сняты с регистрационного учета.

Если все условия продавец выполнил, вы подписываете акт приема-передачи.
3. Заселение и регистрация.

5. ПРИЛОЖЕНИЕ

Здесь собраны перечни необходимых документов, которые понадобятся вам при оформлении сделки купли-продажи. Кроме того, в этом разделе мы собрали полезную информацию, которая может пригодиться при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита и материнского капитала.

1. Список документов, которые предоставляет строительная компания для проверки юридической чистоты недвижимости (при покупке квартиры с договором долевого участия) согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ
— проектная декларация (документ, который содержит информацию о застройщике и объекте долевого строительства, подлежащий обязательному опубликованию);
— разрешение на строительство;
— проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
— документы, подтверждающие право собственности, аренды или иного права застройщика на земельный участок;
— договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
— регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица и постановке его на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ
— форма договора, по которому будет продаваться квартира;
— аудиторское заключение (за последний год предпринимательской деятельности компании);
— строительные лицензии.

2. Пакет документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для регистрации договора долевого участия.
— договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
— заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДУДС;
— документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДУДС, то предоставление нотариального согласия не требуется;
— договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
— документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
— квитанцию об оплате государственной пошлины.

3. Осмотр квартиры и составление акта приема-передачи жилплощади.
— Проверяем площадь
Первый осмотр жилья – это проверка соответствия заявленных размеров жилплощади реальным. Вы имеете право организовать процедуру повторного замера (для этого нужно привлечь специалистов БТИ). После измерения площади нужно проверить, насколько ровные стены в помещении. Для этого замеряют ширину и длину каждой комнаты в начале и конце, а также у пола и потолка.

— Проверяем качество строительства
Одно из главных требований безопасности жилья – герметичность монтажных стыков и швов. Попадание влаги в места, где проходит электропроводка, может привести к короткому замыканию и пожару. Кроме того, обратите внимание на углы в помещениях: там не должно быть потемнений или следов грибка. Похожие симптомы – признак плохой теплоизоляции и недостаточной вентиляции в вашем будущем жилье.

Осмотр включает в себя также оценку качества окон и дверей. Они должны без усилий открываться и плотно закрываться. Герметичность окна можно проверить с помощью листка бумаги – для этого нужно приложить его к оконной раме и закрыть створку. Если вытащить бумагу не получится, или нужно прилагать существенные усилия, - значит, оконная система отрегулирована и не будет пропускать воду и воздух. Проверьте стеклопакеты: они должны быть без царапин и повреждений. Щели между рамой и окном должны быть обработаны герметиком.

На момент первого осмотра жилья должна функционировать вентиляция. Чтобы проверить ее, можно воспользоваться зажигалкой. Поднесите ее к вентиляционной решетке. Если пламя отклоняется в сторону, система находится в рабочем состоянии.
Оцените качество коммуникаций. Розетки в квартире должны находиться на одном уровне. На трубах и стояках не допускается наличие влаги и ржавчины. Батареи устанавливаются на расстоянии не менее 2 сантиметров от стены, 8 сантиметров от подоконника, 7 сантиметров от пола. Убедитесь в исправности терморегуляторов.

— А что вокруг?
Необходимо осмотреть не только вашу будущую квартиру, но и сам дом. Обратите внимание на состояние подъезда: как сделаны лестницы, в каком состоянии стены, пол и потолки. Задайте продавцу вопросы о парковочных местах и придомовой территории, осмотрите эти зоны. По итогам осмотра, в вашем акте приема-передачи должны быть отражены следующие моменты:
• место и дата проведения приема-передачи квартиры со ссылкой на договор участия в долевом строительстве;
• данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные дольщика, реквизиты строительной компании);
• адрес передаваемой квартиры номер квартиры, присвоенный проектно-инвентаризационным бюро;
• основные характеристики квартиры (площади квартиры, наличие удобств: водопровод, электричество, телефонная точка, т.д.) и техническое описание состояния пола, окон, дверей, стен, перекрытий балкона;
• окончательную стоимость квартиры, выведенную после окончательного замера;
• сведения об оплате коммунальных платежей (если такие имеются);
• отсутствие или наличие претензий у сторон сделки;
• данные об отсутствии или наличии дефектов;
• подписи (с расшифровками) участника долевого строительства и застройщика (его представителя).

4. Пакет документов, необходимый для оформления квартиры в собственность (предоставляется в Росреестр).
Документы, которые должна предоставить строительная компания:
— акт приема-передачи квартиры;
— копии документов о вводе застроенного дома в эксплуатацию и приемке его специализированной государственной комиссией;
— Документы, которые готовит покупатель недвижимости:
— Документы, удостоверяющие личность всех будущих собственников.
— Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, участия в долевом строительстве, цессии, приватизации и так далее. В качестве варианта – свидетельство о вступлении в права наследования. Словом, любой документ, объясняющий причины, по которым квартира может и должна быть оформлена в собственность конкретного человека.
— Технический и кадастровый паспорта, поэтажный план с экспликацией. Получить их можно в региональном БТИ по месту расположения квартиры, подлежащей оформлению в собственность.
— Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.
— Приведенные выше документы потребуются в любом случае. Но, в зависимости от оснований возникновения права собственности, состав стандартного пакета может быть расширен:
— Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе или управляющей компании)
— Оформленное в письменной форме согласие залогодержателя на пользование, владение и, в ряде случаев, распоряжение залоговым имуществом – если квартира приобретается по ипотечному договору или находится в залоге по иным основаниям.
— Письменный и заверенный нотариально отказ других наследников от участия в оформлении права собственности на квартиру – в случае приобретения квартиры по наследству.
— Акт приема-передачи квартиры – при оформлении в собственность квартиры по договору долевого строительства, инвестирования в строительство.
— Нотариально удостоверенная доверенность на право совершения любых действий, направленных на получение квартиры в собственность – если процедура регистрации выполняется доверенным лицом либо только одним из нескольких будущих собственников.

5. Процедура оформления ипотечного кредита при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве

  1. Выбор банка и поиск компании-застройщика, которая аккредитована в этом банке под ипотеку по договору участия в долевом строительстве
  2. Заключение соглашения с девелопером на бронирование квартиры (в договоре нужно указать общие параметры жилья, срок действия соглашения и условия сделки, размер первоначального взноса)
  3. Обращение в банк и подача заявки с пакетом документов. Он включает в себя:
    — Анкета-заявка на кредит по форме банка
    — Копия гражданского паспорта;
    — Копия свидетельства о браке и свидетельств о рождении детей (при наличии);
    — Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
    — Справка о доходах за последние 6-12 месяцев по форме 2-НДФЛ (в некоторых случаях банк может запросить справку и по своей форме)
    — Документ, подтверждающий альтернативные источники дохода (при наличии).
  4. Подача заявления в банк на одобрение ипотечного кредита
  5. Одобрение квартиры в соответствии с условиями банка (независимая оценка недвижимости — этим занимается банк)
  6. Подписание кредитного договора
  7. Оформление документа купли-продажи и его передача в банк (оформляется в трех экземплярах)
  8. Страхование ипотеки (страхуются в обязательном порядке три риска: утрата жизни и трудоспособности, утрата и повреждение жилого помещения, утрата права собственности на жилое помещение). Копию страхового свидетельства нужно предоставить в банк.
  9. Открытие аккредитивного счета в банке для покупателя (на него кладется первоначальный взнос)
  10. Внесение аванса за квартиру (с аккредитивного счета на счет компании-девелопера)
  11. Регистрация сделки в Росреестре. После этого нужно предоставить банку свидетельство о переходе права собственности на покупателя (копия для банка и показать оригинал), договор купли-продажи (оригинал и 3-й экземпляр), выписку из ЕГРП об обременении квартиры ипотекой (закладную, оригинал). Затем банк переводит деньги застройщику.
  12. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию — подписание акта приема-сдачи квартиры.
  13. Погашение ипотеки в соответствии с кредитным договором.

6. Оформление сделки купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала.
После государственной регистрации договора, права собственности и оплаты из собственных денег, для перечисления средств материнского капитала вам необходимо обратиться в Пенсионный фонд с заявлением и соответствующим пакетом документов.

При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДУДС):
— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию;
— справку от компании-застройщика, содержащую сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору.

При покупке жилья на вторичном рынке:
— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего государственную регистрацию;
— копию свидетельства о праве собственности компании-застройщика на квартиру;
— копию вашего свидетельства о праве собственности на квартиру;
— справку от компании-застройщика о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору.

Пенсионный фонд рассматривает ваше заявление в течение месяца. После этого, в течение пяти дней вам направляют уведомление о принятом решении, а затем в безналичном порядке Пенсионный фонд перечисляет сумму материнского капитала в счет оплаты задолженности по договору. Вся процедура занимает около двух месяцев.

В случае, если вы покупаете квартиру в ипотеку, воспользоваться материнским капиталом можно двумя способами:
— направить материнский капитал на погашение основного долга и уплата процентов по ипотечному кредиту;
— оплатить первоначальный взнос при получении ипотечного кредита.

При направлении материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов, сначала необходимо приобрести квартиру в ипотеку в любом из банков-партнеров и оплатить первоначальный взнос за счет собственных средств.

Затем в банке нужно взять справку о размере остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом. После этого надо обратиться в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала, имея при себе следующие документы:
— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию кредитного договора;
— справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру;
— копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего государственную регистрацию.

После оформления ипотечного кредита в банке с условием оплаты первоначального взноса за счет средств материнского капитала, для обращения в Пенсионный фонд нужно иметь при себе следующие документы:

— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию кредитного договора;
— справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру;
— копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего государственную регистрацию.